همه چیز در مورد سرقفلی
در این مطلب سعی کرده ایم همه چیز در مورد سرقفلی و قوانین مرتبط با آن را برای شما مورد بررسی قرار دهیم.
در پایان این مقاله شما میتوانید نظرات خود را با ما به اشتراک گذاشته و ما را برای رسیدن به کیفیت محتوایی بالاتر یاری نمایید
همه چیز در مورد سرقفلی
تعریف سرقفلی به زبان ساده
در بیانی کامل، سرقفلی این چنین تعریف شده است:
سرقفلی می تواند یک شاخص از تجارت باشد که به شرکت ها این امکان را می دهد سود مازادی نسبت به بازده سرمایه‌گذاری به طور معمول کسب نمایند.
مازاد سود چیست؟
این موضوع بعنوان یک از سوالات متداول همیشه مطرح می باشد.
به معنای سودی اضافی می باشد که بیشتر از سود معمولی باشد.
در حقوق جمهموری اسلامی ایران، به حقی که صنعتگر یا تاجر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت برای محل کار خود به وجود می آورد سرقفلی می گویند.
علاوه بر حقوق ذکر شده به حقی که صاحب مکانی که دارای موقعیت ایده آلی می باشد برای ملک خود قائل میشود، قبل از اینکه آن محل به اجاره داده شود سرقفلی گفته می گویند.
در اینجا یک سوال مطرح می شود.؟
چه چیز در عرف و عادت بازرگانان، سبب شد پرداخت سرقفلی به یک اصل رایج مبدل گردد؟
جور دیگر این موضوع را مطرح میکنم، اصلا پیدایش سرقفلی چه فلسفه ای دارد؟
این مهم را در نظر بگیرید که سرقفلی نقش یک دارایی را برای شما ایفا می نماید و دقیقاً مانند یک دارایی شرکت، اثربخش عمل می‌کند و به تدریج به دست می‌آید و طبیعتاً غیرقابل رویت و نامحسوس می باشد.
وضعیت سرقفلی بعد از فوت چگونه خواهد بود؟
لازم است بدانید که سرقفلی دقیقاً همانند تمامی حقوقی که ۱ فرد مالک آن است.
مانند حق عبوری که شخصی در ملک دیگری دارد بعد از وفات او به وراث شخص به ارث می رسد و هیچ کس نمی تواند مانع آنها برای استفاده از سرقفلی ملک باشد.
درواقع انتقال سرقفلی به ورثه یک امر کاملاً قانونی می باشد.
وراث بعد از فوت مورث ((یعنی کسی که فوت کرده است و دارای ماترک یا اموال می باشد )) و بعد از دریافت گواهی انحصار وراثت می توانند به نسبت سهم قانونی خود و یا بر اساس توافق صورت گرفته مالک سرقفلی شوند.
انتقال سرقفلی به اولاد در زمان حیات شخص مستاجر منوط به این اصل می باشد که در تفاهم نامه یا قرارداد اجازه واگذاری به شخص دیگری را داشته باشد.
یا اینکه از مالک نسبت به آن کسب اجازه نموده باشد.
چطور می توانیم سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهیم؟
لازم است بدانید که انتقال سرقفلی می تواند حالات مختلفی داشته باشد که در ادامه مطلب به آن اشاره میکنیم:
حالت اول- انتقال سرقفلی بصورت اختیاری:
سرقفلی یک ملک می تواند گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری انتقال پیدا کند که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
حالت دوم- انتقال بصورت قهری:
زمانی انتقال قهری مطرح می گردد که شخص فوت نماید و حقوق حاصل از اجاره ( حق کسب و پیشه ) به ورثه او انتقال بیابد.
حالت سوم- انتقال بصورت قضایی:
وقتی از طرف یک مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک صادر گردد، این انتقال را « انتقال قضایی » می‌گویند.
انتقال سرقفلی با سند عادی چطور انجام می گردد؟
اگر سند سرقفلی شما عادی بوده و حق انتقال در آن قید شده باشد، شما به عنوان صاحب سرقفلی میتوانید آن را منتقل کنید.
به شرط اینکه انتقال جدید با سند رسمی انجام گردد.
به عبارت ساده تر، حتی با وجود اینکه فرد حق انتقال داشته باشد، مالک سرقفلی ( حق کسب و پیشه ) نمی‌تواند با سند عادی سرقفلی را منتقل نماید.
انتقال سرقفلی با سند رسمی چطور انجام می گردد؟
در صورتی که سند سرقفلی شما بصورت رسمی باشد، باید در مرحله اول بررسی کرد که آیا مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را دارد یا ندارد.
اگر مالک سرقفلی این حق را داشته باشد (حق انتقال به غیر)، می‌تواند به سادگی و بدون هیچگونه مشکلی با سند رسمی، تمامی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل نماید.
البته لازم به ذکر است که حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی این اختیار را ندارد با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد.
در این مواقع، مالک سرقفلی حتماً باید با سند رسمی به انتقال سرقفلی ملک اقدام نماید.
نداشتن حق انتقال به غیر به چه صورت انجام می شود؟
انتقال غیرقانونی سرقفلی از آن دسته مواردی محسوب می شود که حق سرقفلی را به سادگی ساقط می نماید.
اشخاصی که بدون داشتن هرگونه حق انتقال سرقفلی، اقدام به انتقال سرقفلی می کنند، در واقع مرتکب تخلف شده‌اند.
و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه ( سرقفلی ) آنها حتمی می باشد.
علاوه بر این، نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف باید پرداخت شود.
خرید و فروش سرقفلی به چه صورت انجام می پذیرد؟
همانطور که قبلاً به آن اشاره کردیم یک ملک تجاری دارای دو حق می باشد.
۱- حق مالکیت.
۲ – سرقفلی.
هریک از این حقوق دارای ارزش اقتصادی مخصوص به خود می باشد.
هرکدام از این حقوق دارای قابلیت نقل و انتقال می باشند.
بدین معنا که صاحب ملک تجاری هم مالک عین ملک و هم مالک منفعت آن و همینطور مالک کلیه حقوق مربوط به آن ملک می تواند باشد.
یکی از حقوق مربوط به یک ملک تجاری را می توان سرقفلی دانست.
زیرا از لحاظ قانونی دارای ارزش و قیمت است مالک این امکان را خواهد داشت تا بدون فروش مالکیت عین ملک، به دیگری واگذار کند.
شخصی که سرقفلی ملک تجاری را خریداری نموده مالک منافع آن ملک و حق سرقفلی خواهد بود و مالک به هیچ وجه نمی تواند در صورت وجود شرایط قانونی مانع استفاده مستأجر از ملک گردد.
یک نکته بسیار مهم که در رابطه با مبحث سرقفلی باید به آن توجه زیادی کنیم این موضوع مهم می باشد که که سرقفلی خرید نمی باشد.
بلکه قرارداد اجاره با شرایط بهتر است یعنی شخص مبلغی را بابت سرقفلی به مالک ملک تحت عنوان سرقفلی می پردازد و قرارداد اجاره منعقد می گردد و بعد از انقضای مدت اجاره مالک می تواند ملک را از مستاجر پس بگیرد.
البته در چنین زمانی باید مبلغ سرقفلی را به ارزش و قیمت روز به مستاجر پرداخت کنید و بعد تقاضای تخلیه نماید.
در نتیجه این زمانی که مالک بخواهد مستاجر را از ملک خارج نماید باید شرایط سرقفلی را در هر شرایطی رعایت کند.
یک نکته بسیار مهم و اساسی
برای اینکه مالک سرقفلی بتواند به حق انتقال به غیر دست یابد، الزام است این عبارت به صراحت در سند قید شده باشد:
« حق انتقال به غیر را دارد. »در نتیجه، مسکوت گذاشتن موضوع انتقال و ذکر نشدن این عبارت، به معنی ممنوعیت از انتقال می باشد.
زمانیکه که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی ذکر نشده باشد، مالک سرقفلی به هیچ عنوان حق انتقال سرقفلی را ندارد.
تکلیف سرقفلی پس از فون صاحب امتیاز آن چه می شود؟
اگر قرار است عنوان این مقاله همیه چیز در مورد سرقفلی باشد باید در ارتباط با تکلیف سرقفلی پس از فوت صاحب امتیاز آن نیز چند خطی توضیح دهیم.
سرقفلی مثل کلیه حقوقی که یک فرد صاحب آن می باشد مانند حق عبوری که فرد در دارایی دیگری دارد پس از فوت او به وارث فرد به ارث خواهد رسید.
توجه داشته باشید که هیچ شخصی نمی تواند بازدارنده آن در به کارگیری از پیش بهای ملک نیز باشد.
دقت داشته باشید که منتقل نمودن پیش بها به وراث مسئله قانونی می باشد.
در حقیقت ورثه بعد از فوت ارث گذار و پس از اخذ گواهی انحصار وراثت این امکان را دارد که با توجه به سهم قانونی خودش و یا مطابق سازش انجام شده صاحب این پیشه نیز بشوند.
بصورت کلی انتقال پیش بها به فرزند زمانی که شخص مستاجر در قید حیات باشد مشروط بر این مهم است که در قولنامه اجاره انتقال به دیگری را داشته باشد.
یا اینکه از صاحب مرتبط به آن مجوز دریافت کرده باشد.
