اظهارنامه مالیات اجاره املاک

اظهارنامه مالیات اجاره املاک که با نام اظهارنامه مالیاتی درآمد مستغلات اجاری هم شناخته می شود یک نوع از اظهارنامه‌ مالیاتی می باشد که موجرینی که واجد شرایط ارسال این اظهارنامه ها می باشند در زمان مقرر نسبت به تکمیل آن اقدام می نمایند.

مالیات اجاره املاک یکی از مالیات‌های مستقیم است که بر اساس قانون مالیات بر درآمد، از افراد و شرکت‌ها و سازمان‌هایی که درآمدی از اجاره املاک دارند، دریافت می‌شود.

اظهارنامه مالیات اجاره املاک، گزارشی است که توسط شخص یا شرکتی که درآمدی از اجاره املاک دارد، برای سازمان مالیاتی تهیه می‌شود.

در این گزارش، جزئیات درآمد و هزینه‌های مرتبط با اجاره املاک، محاسبه مالیات و مبلغ قابل پرداخت به سازمان مالیاتی ذکر می‌شود.

نام مالیاتی پایه مالیات اجاره املاک، “مالیات بر درآمد” است که به صورت مستقیم از درآمد حاصل از اجاره املاک کسر می‌شود.

برای محاسبه مالیات اجاره املاک، درآمد حاصل از اجاره به هزینه‌های مرتبط با آن شامل مالیات بر ارزش افزوده، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، بیمه و سایر هزینه‌ها کسر می‌شود و مالیات بر این درآمد محاسبه می‌شود.

بنابراین، با تهیه و ارائه اظهارنامه مالیات اجاره املاک، شخص یا شرکت مالک املاک، مبلغ مالیات خود را محاسبه و پرداخت می‌کند و به این صورت نقش خود در تأمین منابع مالی دولت را ایفا می‌کند.

با استناد به ماده ۵۲ ق.م.م هر شخص (حقیقی یا حقوقی) که صاحب درآمد حاصل از اجاره املاک شامل مسکونی،‌ تجاری یا اداری واقع در کشور ایران باشد مشمول مالیات بر درآمد املاک می باشد.

 این شخص ملزم است تا تکالیف مالیاتی این نوع درآمد را به انجام برساند.

مالیات اجاره املاک یکی از مالیات‌های مستقیم است که بر اساس قانون مالیات بر درآمد، از افراد و شرکت‌ها و سازمان‌هایی که درآمدی از اجاره املاک دارند، دریافت می‌شود.

اظهارنامه مالیات اجاره املاک، گزارشی است که توسط شخص یا شرکتی که درآمدی از اجاره املاک دارد، برای سازمان مالیاتی تهیه می‌شود.

در این گزارش، جزئیات درآمد و هزینه‌های مرتبط با اجاره املاک، محاسبه مالیات و مبلغ قابل پرداخت به سازمان مالیاتی ذکر می‌شود.

نام مالیاتی پایه مالیات اجاره املاک، “مالیات بر درآمد” است که به صورت مستقیم از درآمد حاصل از اجاره املاک کسر می‌شود.

برای محاسبه مالیات اجاره املاک، درآمد حاصل از اجاره به هزینه‌های مرتبط با آن شامل مالیات بر ارزش افزوده، هزینه‌های نگهداری و تعمیرات، بیمه و سایر هزینه‌ها کسر می‌شود و مالیات بر این درآمد محاسبه می‌شود.

بنابراین، با تهیه و ارائه اظهارنامه مالیات اجاره املاک، شخص یا شرکت مالک املاک، مبلغ مالیات خود را محاسبه و پرداخت می‌کند و به این صورت نقش خود در تأمین منابع مالی دولت را ایفا می‌کند.

به این مهم توجه داشته باشید که مالیات بر درآمد اجاره از انواع مالیات‌های مستقیم بوده و از پایه مالیاتی مالیات بر درآمد می باشد که در جمهوری اسلامی ایران به اجرا در می آید.

حالا یک سوال به وجود می آید

آیا تمامی موجرین موظف هستند که اظهارنامه مالیات اجاره املاک ارسال نمایند؟

دقت داشته باشید:

همانگونه که تکالیف مالیاتی این منبع مالیاتی در ق.م.م آمده است مطابق با همین قانون، یکسری معافیت‌ها و کسوراتی هم وضع شده اند که موجرین واجد شرایط این امکان را دارند تا از آن استفاده کنند.

برای مثال، معافیتی که خیلی از موجرین املاک مسکونی دانسته یا نادانسته از آن استفاده می نمایند معافیتی تحت عنوان معافیت مساحتی است.

مطابق با تبصره ۱۱ ماده ۵۳ ق.م.م، کلیه موجرین املاکی که هم نوع سند و هم کاربری آن به شکل مسکونی باشد حداکثر تا مجموع ۱۵۰ متر مربع زیربنای مفید در تهران و حداکثر تا مجموع تا دویست متر مربع زیربنای مفید در سایر شهرها بجز تهران این اختبار را دارند که از معافیت مساحتی استفاده نمایند .

دقت داسته باشید ک برابر رای شورای عالی مالیاتی این افراد هیچگونه نیازی به تسلیم اظهارنامه مالیات املاک جهت بهره مندی از این معافیت را نخواهند داشت.

در حقیقت  اتوماتیک وار این معافیت برای این دسته از موجرین اعمال خواهد شد.

در نتیجه به مطابق با این معافیت، بخش بسیار زیادی از موجرین که از شرایط بالا برخوردار هستند بی نیاز به تسلیم اظهارنامه مالیاتی هستند.

حالا این سوال پیش می آید که آیا کل درآمد اجاره مشمول مالیات می باشد:

توجه داشته باشید که به استناد ماده ۵۳ ق.م.م ، دولت، کلیه هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به ملک اجاری را به میزان بیست و پنج درصد از مال الاجاره‌ اعم از نقدی و غیرنقدی به شکل مقطوع قابل قبول در نظر گرفته است.

در نتیجه اگر بخواهیم بگوییم که چه میزان سهمی از اجاره بها یا همان مال الاجاره دریافتی مالک مشمول مالیات می باشد، می‌توانیم بگوییم که هفتاد و پنج درصد مقداری که مالک تحت عنوان اجاره دریافت می نماید را می توانیم بعنوان درآمد مشمول مالیات او درنظر بگیریم.

توجه داشته باشید که  بدون ارائه نمودن هرگونه مستندات و مدارک هزینه ‌ای از سوی مالک، بیست و پنجج درصد از دریافتی‌های او بعنوان هزینه  قابل قبول مالک مورد قبول سازمان امور مالیاتی کشور است.

اجازه دهید مثالی برای شما بزنیم تا موضوع شفاف تر شود:

بعنوان مثال یک ملک تجاری که مبلغ اجاره سالانه آن ۳۰۰ میلیون تومان می باشد، مقدار درآمد مشمول مالیات آن برابر خواهد بود با:

۲۲۵.۰۰۰.۰۰۰=%۷۵*۳۰۰.۰۰۰.۰۰۰

آیا موجر و مالک همواره یکی هستند؟

به عبارت دیگر موجر در حقیقت همان صاحب درآمد اجاره می باشد و مالک همان شخصیست که سندیت ملک چه به صورت رسمی و چه به صورت قراردادی در اختیار او است.

قطعاً بر این موضوع واقف هستید  که موجر و مالک یکی می باشند اما در برخی  موارد پیش می‌ آید که موجر و مالک،‌ یکی نیستند!

اگر آقای X ملک خود را به آقای y اجاره دهد و آقای y نیز ملکی را که اجاره کرده به شخص ثالثی به نام آقای Z اجاره دهد در این مثال، آقای X مالک و موجر است و آقای Y هم موجر است و هم مستاجر و آقای Z نیز مستاجر دست دوم می باشد.

در این مثال آقای Y موجر است اما مالک نیست.

آیا در مثال ذکر شده هزینه‌های استهلاک ملک بر عهده آقای Y هم می‌باشد !؟

پاسخ سوال این است که هزینه های مربوط به استهلاک ملک صرفا بر مالک تحمیل می گردد؟

نتیجه میگیریم در این حالت بیست و پنج درصد، هزینه‌ها و استهلاکات ملک تنها به مالک تحمیل می گردد.

دقت داشته باشید :

 از دید قانون نیز موجری که مالک نباشد اجازه استفاده از ۲۵ درصد هزینه‌ها و استهلاکات را ندارد و مابه التفاوت مبالغ دریافتی و پرداختی وی به صورت ۱۰۰ درصد مشمول مالیات اجاره است.

چطور از درآمد مشمول مالیات، به میزان مالیات نهایی برسیم:

حالا که متوجه  این موضوع شدیم که درآمد مشمول مالیات اجاره چگونه و چطور بدست محاسبه می شود می‌توانیم به محاسبه مالیات اجاره نهایی بپردازیم.

صاحب درآمد اجاره می‌توانید یک شخص حقیقی باشد یا البته شخص حقوقی.

 اگر صاحب درآمد اجاره یک شخص حقیقی باشد مالیات وی عبارتست از درآمد مشمول مالیات اجاره ضربدر نرخ ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم .

که تا پنجاه میلیون تومان درآمد مشمول مالیات اجاره به نرخ پانزده درصد و مازاد بر پنجاه  میلیون تومان درآمد مشمول مالیات تا سقف صد میلیون تومان به نرخ بیست درصد و هرآنچه که بالاتر از صد میلیون تومان درآمد مشمول مالیات اجاره داشته باشیم به نرخ بیست و پنج درصد مشمول مالیات می‌شود.

در خصوص  اشخاص حقوقی نرخ مالیات بر درآمد اجاره به میزان بیست و پنج درصد می‌باشد.

به این معنا که هرآنچه درآمد مشمول مالیات اجاره داشته باشیم ضربدر بیست و پنج درصد می‌کنیم و میزان مالیات مربوط به درآمد اجاره شخص حقوقی بدست خواهد آمد.

حالا سوال به وجود می اید که آیا اشخاص حقوقی هم باید اظهارنامه مالیات اجاره بدهند:

دقت داشته باشید که اشخاص حقوقی بصورت معمول از یک یا چند فعالیت اصلی و تجاری برخوردارند.

چنانچه ملکی در اختیار داشته باشند و آن را به اجاره واگذار کنند در کنار درآمدهای اصلی شرکتها، درآمد اجاره نیز ایجاد می گردد.

جهت ابراز کردن این درآمد اجاره، هیچ نیازی به تسلیم کردن اظهارنامه مالیات اجاره به صورت مجزا ندارند.

 این اشخاص می‌توانند کلیه درآمدهای اصلی و غیراصلی خود را در قالب ۱ اظهارنامه مالیاتی موسوم به اظهارنامه مالیاتی ماده ۱۱۰ ابراز کنند.

با این وضعیت اظهارنامه مربوط به مالیات بر درآمد اجاره تنها مختص به اشخاص حقیقی است .

یعنی کلیه شرکتها و موسسات چنانچه از درآمد اجاره برخوردار باشند در اظهارنامه عملکرد اصلی خود ابراز می نمایند و مالیات آن را پرداخت می کنند.

آیا معافیت مالیاتی دیگری نیز در این منبع داریم:؟

موارد معافیت‌های مالیاتی دیگری نیز داریم اما مهمترین آنها معافیت مندرج در ماده ۵۷ قانون مالیات‌های مستقیم است که بعنوان معافیت پایه مالیات بر درآمد

اجاره یاد می‌شود.

چنانچه صاحب درآمد اجاره شخص حقیقی باشد که هیچ گونه درآمدی نداشته باشد می‌تواند تا میزان معافیت معیشتی اشخاص حقیقی از معافیت سالانه

مالیاتی استفاده نماید.

در سال ۱۴۰۱ این معافیت پایه برابر با ۳۹.۶۰۰.۰۰۰ تومان است.

 یعنی اینکه چنانچه صاحب درآمد اجاره از درآمد دیگری برخوردارنباشد این امکان را دارد تا سقف این معافیت از درآمد مشمول مالیات خود کم کند.

 یعنی می تواند نسبت به مازاد درآمد مشمول مالیات اجاره، ماخذ محاسبه مالیات لحاظ شود.

به این نکته مهم توجه داشته باشید که :

منظور این ماده از اینکه می‌گوید از درآمد دیگری برخوردارن باشد به این معناست که حقوق بازنشستگی و وظیفه دریافتی و جوائز و سود سپرده بانکی درآمد

تلقی نمی‌شود.

 در نتیجه منجر به حذف یا کسر معافیت پایه مالیات بر درآمد اجاره نمی شود.

آیا هر مبلغی در خصوص اجاره توافق شود مورد قبول می باشد؟

دقت داشته باشید که موجر و مستاجر در خصوص اجاره بها می‌توانند در یک مبلغ مشترک با هم به توافق برسند.

آنها می توانند در نهایت به صورت اجاره نامه دستی ، اجاره نامه با کد رهگیری املاک یا اجاره نامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی منعقد کنند.

آنها  حتی می‌توانند به صورت شفاهی بر سر این موضوع یعنی اجاره بها به توافق برسند.

 اما حالا این سوال پیش می آید که آیا هر مقدار اجاره‌ای در اجاره نامه قید گردد از نظر سازمان امور مالیاتی مورد قبول است یا خیر؟

به استناد به ماده ۵۴ ق.م.م  ملاک شناسایی درآمد اجاره برای محاسبه مالیات اجاره، بر اساس قرارداد رسمی یا عادی طرفین می باشد.

 البته این تمام موضوع نیست و زمانی اجرایی است که این مبلغ از ۸۰ درصد نرخ املاک مشابه در آن سال کمتر نباشد .

اگر این مبلغ توافق شده کمتر از ۸۰ درصد املاک مشابه باشد، ملاک محاسبه درآمد اجاره برابر می باشد با نرخ مندرج در جدول املاک اجاری مشابه.

یعنی  بر آن اساس مالیات تعیین می گردد.

البته اگر به هر دلیلی مقدار اجاره توافق و پرداخت شده کمتر از هشتاد درصد اجاره املاک مشابه باشد و این امر از سوی هیئت‌های حل اختلاف مالیاتی به تایید رسیده باشد و مورد اثبات هم باشد همان مبلغی که بین طرفین توافق شده ملاک اصلی محاسبه مالیات قرار می گیرد.

امیدوارم که این مقاله برای شما مخاطبین عزیز وب سایت موسسه حسابداری رهنما مفید بوده باشد.

آن دسته از عزیزانی که در خصوص مالیات اجاره بازنشستگان سوال داشتند…

می توانند روی عبارت مالیات اجاره بازنشسته کلیک کنند و نسبت به مطالعه آن مقاله اقدام کنند.

در صورت نیاز به مشاوره مالیاتی می توانید با همکاران ما در موسسه حسابداری رهنما تماس حاصل فرمایید.